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SÉRGIO UHR – Contratos Rurais

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De início, oportuno pontuar que o Direito Agrário, na lição de Sulaiman Miguel Neto, “abrange as ações decorrentes da própria atividade agrária (exploração agrícola, extrativa, pecuária, agroindustrial) com vistas às relações estabelecidas entre os sujeitos e os bens agrários” (in Questão agrária. Campinas: Bookseller, 1997. p. 31-32), estipulando, ainda, o art. 1º do Estatuto da Terra (Lei 4.504, de 30.11.1964) que “esta lei regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de execução da reforma agrária e promoção da Política Agrícola”.

Assim, fica claro que os contratos rurais estão inseridos no conteúdo do Direito Agrário e, dentre seu leque, estão o Contrato de Cédula de Produtor Rural-CPR e o Contrato de Arrendamento Rural-CAR.
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A Cédula de Produto Rural foi instituída pela Lei Nº 8.929/94 e consiste em um título cambial representativo de promessa de entrega futura de produto agropecuário, podendo ser emitida pelo produtor rural ou suas associações, inclusive por cooperativas.

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Através dela é possível financiar as atividades do agronegócio, sendo, desse modo, um dos importantes instrumentos para que os produtores rurais possam obter recursos para desenvolver suas atividades, como, por exemplo, plantio de lavoura.

Relevante salientar que a crença de que a CPR somente pode ser emitida quando o credor é uma instituição financeira é errônea. Com efeito, reprisa-se, a lei supracitada somente aponta quem pode emitir (prometer a entrega dos produtos rurais), mas não estabelece quem pode ser o credor, razão por que tanto as pessoas físicas como as jurídicas podem figurar como credora na relação negocial.

A CPR pode ser garantida por aval, hipoteca, penhor e alienação fiduciária. Quando falamos sobre penhor, vem à mente a possibilidade de penhora da colheita em via de formação. No entanto, a lei é mais extensiva e autoriza que sejam empenhados maquinários agrícolas, frutos armazenados, lenha cortada e até mesmo animais que sirvam corriqueiramente ao estabelecimento agrícola.

Outrossim, convém salientar que, para ter eficácia contra terceiros, a cédula de Produtor Rural precisa ser inscrita no Registro de Imóveis onde reside o emitente e os imóveis oferecidos cedularmente na garantia necessitam estar com suas matrículas averbadas com o gravame. Outro importantíssimo tópico é se atentar ao regime de casamento do emitente. Nem sempre é fundamental que o (a) cônjuge seja emitente também, mas ele (a) deve, ao menos, ser avalista, para que futuramente, o (a) cônjuge não venha a discutir sobre a outorga conjugal.

Feitas essas breves ponderações sobre a Cédula de Produtor Rural, passo a tecer considerações sobre o contrato de arrendamento, que, sem dúvida, é o mais corriqueiro no ramo do Direito Agrário.
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Arrendamento é a prática de ceder a terra para que outro produtor rural a explore em troca de um valor definido entre as partes. Um dos aspectos mais relevante nesse tipo de negociação é a questão ambiental. Pouquíssimas vezes os “inquilinos” que contratam a terra têm noção de como agir para evitar problemas em relação ao meio ambiente e a legislação ambiental.

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O proprietário poderá arcar por possíveis danos ambientais nas seguintes ocorrências: quando não está prevista no contrato a responsabilidade do arrendatário ou quando não se possui o contrato. Fora dessas hipóteses, o possuinte passa a assumir imediatamente e de forma direta. No entanto, convém salientar que o dono da terra permanece sendo corresponsável.

De outra banda, o arrendador necessita estar atento quanto ao cumprimento de deveres básicos pelo arrendatário, que devem constar no contrato, como, por exemplo, pagamento pontual do aluguel, sob pena de multa e despejo, cuidado com a terra, principalmente a utilização de técnicas modernas de cultivo e investimento em calcário, adubo e outros nutrientes, respeitar às normas relativas ao meio ambiente, etc. Diante da quebra de safra, o arrendador é o último a receber ou se posterga parte do pagamento do aluguel para a safrinha e/ou para a safra do próximo ano.

Outros exemplos seriam as cláusulas obrigatórias que o Decreto nº 59.566/66 estabelece:

  • É proibido o arrendatário renunciar aos seus direitos garantidos pela Lei;
  • Os prazos mínimos;
  • Observância de práticas agrícolas para os vários tipos de exploração intensiva ou extensiva (fixadas em decretos);
  • As bases de renovação;
  • Causas de extinção e rescisão do contrato;
  • O direito e formas de indenização de benfeitorias realizadas;
  • Cláusula de conservação, de restituição, ou indenização de benfeitoria entregue pelo arrendador ao arrendatário.

Por fim, um interessante cuidado a se ter é a pesquisa de contratos de arrendamentos anteriores; ou seja, o contratante deve verificar se a área estava arrendada antes para outros produtores.
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A exploração é fundamental porque o arrendatário atual (se existente) possui direito de preferência perante terceiros, de modo que a ele deve ser garantido o exercício desse direito antes do proprietário da área oficializar um novo contrato.

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A verificação se dá, portanto, em relação à existência de notificação em até seis meses antes do vencimento do contrato, com as propostas de novo arrendamento recebidas de terceiros, ou ainda, a existência de distrato entre as partes. Tomados os cuidados pré-contratuais aqui dissertados, o contrato de arrendamento rural poderá ser realizado.

Esses são, em síntese, os principais aspectos a serem considerados em relação ao contrato de arrendamento e à cédula de produtor.

SÉRGIO UHR | OAB/RS 64.833
Advogado. Especialista em Direito Agrário pela AJURIS

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