Especial Jurídico

A pandemia mundial e os reflexos nas relações locatícias

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Atualmente o mundo que conhecemos foi acometido por uma severa crise sanitária e de saúde gerada através da transmissão do vírus COVID-19, com princípio de transmissão na cidade de Wuhan na China. Em números atuais (08/07/2020), temos 11.635.939 (11 milhões, seiscentos e trinta e cinco mil e novecentos e trinta e nove) casos confirmados da doença em todo mundo, o que resultou na morte de mais de meio milhão de pessoas, segundo fonte da Organização Mundial da Saúde (https://covid19.who.int/).

Fato é que a pandemia gerada pela transmissão do vírus tem provocado uma reação em cadeia, agravando a crise para outros setores além daqueles atingidos diretamente pelo vírus, como a saúde. Atenta-se ao fato de que o isolamento social no momento é a principal forma para evitar a disseminação em massa do vírus. Contudo, o confinamento traz junto a si, drásticas consequências à economia, afetando em efeito cascata as relações locatícias.

Tratando-se o contrato de locação fundamentalmente bilateral na estipulação de obrigações entres as partes contratantes (locador x locatário), temos de um lado o locador que dispõe de um imóvel para o uso e gozo do seu inquilino, sempre em troca do recebimento de um preço, que serve muitas vezes para o complemento de renda do locador, ou como em outros casos, trata-se da sua única fonte de renda.

relações-locatícias-2A partir da interpretação do princípio do pacta sunt servanda, vigente no Direito Brasileiro, impera a regra da obrigatoriedade do cumprimento dos contratos, celebrados por livre e espontânea vontade dos contratantes. Diante disso, a alteração do contrato somente pode ocorrer de forma excepcional, diante da ocorrência de fato superveniente e imprevisível desencadeador de onerosidade excessiva ao pagamento da obrigação para uma das partes e vantagem injusta à outra.

Com o eminente colapso econômico gerado pela pandemia, há de se prever um aumento significativo no número de locatários inadimplentes, gerando assim um importante e exaustivo papel ao poder jurisdicional para solucionar os impasses entre locadores e locatários.

Contudo, antes mesmo de amarrotar o poder judiciário com processos de despejo e demandas relacionados ao direito das locações, vislumbra-se em um primeiro momento, a derradeira necessidade de resolver os litígios da locação de forma amigável, através da formulação de acordos, aditamentos de contratos, confissões de débito e demais mecanismos encontrados no direito, sempre que possível assistidos pelo profissional do advogado.

Verifica-se que a própria Lei do Inquilinato (Nº 8.245/91) traz no seu artigo 18 a possibilidade dos locadores e locatários estipularem um novo aluguel ou modificar a cláusula de reajuste deste, sem que haja prejuízo a nenhuma das partes. Este novo aluguel poderia ser estipulado mediante a simples assinatura de termo aditivo ao contrato de locação, acompanhado sempre da anuência de todas as partes, inclusive dos fiadores se houverem, a fim de evitar futuramente qualquer caso de exoneração dos garantidores quanto às novas obrigações pactuadas.

Muito embora os efeitos negativos da crise do COVID-19 tenham se instalado na nossa sociedade, a alteração das condições contratuais não deve ser feita de maneira indiscriminada, tampouco como meio de tirar vantagens da atual conjuntura socioeconômica. Para justificar a revisão, a crise deve ter impactado de forma direta a base econômica do contrato, bem como é necessário analisar as condições de ambas as partes, locador e locatário, antes de proceder à redução do valor do aluguel.

O novo pacto de aluguel poderá ser aplicado tanto nas locações residenciais como nas comerciais, mas possui uma maior relevância e necessidade de aplicação nas locações destinadas ao comércio, principalmente em virtude do Estado de Calamidade Pública decretado pelos Estados, junto à necessidade do fechamento compulsório dos estabelecimentos comerciais que não se enquadram como serviços essenciais, classificados assim pelo poder público.

WAGNER ARAMI F. LUTZ COELHO OAB/RS 91.872 | Especialista em processo civil
WAGNER ARAMI F. LUTZ COELHO
OAB/RS 91.872 | Especialista
em processo civil

No entanto, a solução extrajudicial nem sempre é aquela escolhida pelas partes para a solução dos seus litígios, principalmente quando não há concordância em termos por parte dos contratantes da locação, o que assim exige a tutela jurisdicional do estado para resolver os impasses que surgirem no caminho.

Nesse cenário, a parte prejudicada pode pleitear a resolução do contrato, com base na Teoria da Imprevisão disciplinada no artigo 478 do Código Civil, ou buscar reestabelecer o equilíbrio contratual mediante revisão das cláusulas pactuadas, conforme artigo 317 do Código Civil.

Por fim, incumbe à parte interessada o ônus de apresentar elementos de prova para caracterizar o desequilíbrio contratual motivador do pedido de revisão embasado no COVID-19, sobretudo no que tange à existência de onerosidade excessiva para pagamento do aluguel e de enriquecimento injusto ao locador, não sendo suficiente alegações genéricas e dissociadas do contexto fático do contrato que pretende renegociar.

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